Rumah yang Suratnya Dijaminkan ke Bank: Begini Aturan Main dan Konsekuensi bagi Penjual

PONTIANAKMEREKAM,PONTIANAK – Praktik jual beli rumah yang sertifikatnya masih dijaminkan ke bank kerap terjadi di masyarakat. Kondisi ini biasanya berkaitan dengan rumah yang masih dalam status kredit pemilikan rumah (KPR) atau dijadikan agunan pinjaman oleh pemiliknya. Meski secara hukum memungkinkan, transaksi semacam ini memiliki aturan ketat dan konsekuensi hukum yang perlu dipahami oleh penjual maupun pembeli.

Rumah dengan sertifikat yang dijaminkan ke bank berarti hak atas tanah atau bangunan tersebut masih terikat perjanjian kredit. Sertifikat asli umumnya disimpan oleh pihak bank sebagai jaminan hingga seluruh kewajiban debitur lunas.

Status Hukum Rumah yang Dijaminkan ke Bank

Secara hukum, pemilik rumah tetap tercatat sebagai pemegang hak atas tanah atau bangunan. Namun, hak tersebut dibebani oleh hak tanggungan bank. Artinya, pemilik tidak bisa secara bebas menjual atau mengalihkan kepemilikan rumah tanpa persetujuan dari pihak bank sebagai kreditur.

Setiap upaya jual beli tanpa seizin bank berpotensi melanggar perjanjian kredit dan dapat menimbulkan sengketa hukum di kemudian hari.

Apakah Rumah yang Masih Dijaminkan Bisa Dijual?

Rumah yang sertifikatnya dijaminkan ke bank masih dapat dijual, dengan catatan memenuhi prosedur yang berlaku. Umumnya terdapat beberapa skema yang biasa digunakan:

1. Pelunasan Kredit Terlebih Dahulu
   Penjual melunasi sisa utang ke bank, kemudian bank mengembalikan sertifikat. Setelah itu, proses jual beli dilakukan secara normal di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

   Baca Juga

   

   Kuasa Hukum Jawa Pos: Bupati Kubu Raya Tak Perlu Ragu Terbitkan Izin Pembangunan di Lahan Dahlan Iskan

2. Oper Kredit (Alih Debitur)
   Pembeli melanjutkan cicilan kredit penjual dengan persetujuan bank. Dalam skema ini, bank akan menilai ulang kelayakan pembeli sebelum menyetujui alih debitur.

3. Pelunasan Menggunakan Dana Pembeli
   Pembeli dan penjual membuat kesepakatan bahwa sebagian dana pembayaran digunakan untuk melunasi kredit ke bank. Proses ini biasanya difasilitasi notaris atau PPAT agar transaksi berjalan aman dan transparan.

Konsekuensi bagi Penjual

Bagi penjual, menjual rumah yang masih dijaminkan ke bank memiliki sejumlah konsekuensi yang perlu diperhatikan:

• Wajib Mengungkapkan Status Rumah
  Penjual berkewajiban menyampaikan kondisi hukum rumah secara jujur kepada calon pembeli. Menyembunyikan status agunan dapat berujung pada tuntutan hukum.

• Terikat Perjanjian Kredit
  Selama kredit belum lunas, penjual tetap bertanggung jawab atas kewajiban cicilan dan risiko wanprestasi.

• Risiko Pembatalan Transaksi
  Jika bank tidak menyetujui alih debitur atau skema pelunasan, transaksi jual beli dapat batal demi hukum.

• Potensi Sanksi Perdata
  Penjual dapat dikenakan gugatan perdata jika terjadi kerugian pada pembeli akibat kelalaian atau informasi yang tidak benar.

Peran Bank dan Notaris Sangat Penting

Dalam transaksi rumah yang masih dijaminkan, keterlibatan bank dan notaris menjadi krusial. Bank berperan dalam memberikan persetujuan, sementara notaris atau PPAT bertugas memastikan proses hukum berjalan sesuai aturan, termasuk pembuatan akta, pengaturan alur pembayaran, dan pengalihan hak.

Dengan pendampingan yang tepat, risiko sengketa dapat diminimalkan dan hak semua pihak tetap terlindungi.

Imbauan bagi Masyarakat

Masyarakat yang berencana menjual atau membeli rumah dengan status agunan bank diimbau untuk tidak melakukan transaksi di bawah tangan. Seluruh proses sebaiknya dilakukan secara resmi dan transparan agar memiliki kekuatan hukum yang sah.

Memahami aturan main sejak awal akan membantu penjual menghindari risiko hukum dan memastikan transaksi berjalan aman bagi semua pihak.